България в топ 4 по цени за наем на имоти в ЕС

България е четвърта по ръст на наемите през 2025 г. в рамките на Европейския съюз и на 7 място в Европа. Сред първите седем държави само Исландия не е балканска или не е свързана с Балканите страна.

През 2025 г. наемите в ЕС са се повишили средно с 3.1%, като в редица страни увеличенията са двуцифрени.

Държавата-членка на ЕС с най-голям ръст на наемите е Хърватия, където те са поскъпнали с до 17.6%. Сред страните с най-голямо увеличение се нареждат още Гърция (10%), Унгария (9.8%), България (9.6%) и Румъния (8.2%).

Големите икономики остават под средното ниво.  В редица държави увеличението на наемите е по-слабо от средното за ЕС. Това се отнася за Люксембург (1.6%), Малта (1.7%), Словения (1.9%), Германия (2.1%), Дания (2.2%), Франция (2.3%) и Испания (2.4%).

Така три от водещите икономики в ЕС – Германия, Франция и Испания – остават под средното равнище. Единствено Италия с 3.8% е малко над него.

По-евтино ли е да купиш, отколкото да наемеш? Пазарът на имоти в България дава ясен отговор

На фона на високите цени на жилищата и усещането за прегрял пазар, един извод продължава да изпъква: в България все още често е по-изгодно да купиш жилище, отколкото да го наемаш. Комбинацията от сравнително ниски лихви по ипотечните кредити и нарастващи доходи продължава да накланя везните в полза на покупката, особено в дългосрочен план.

„Към момента има много хора, които търсят да закупят имот, тъй като все още имаме изгодни лихви по ипотечните кредити. Доходите са с продължаващо нарастване и все още по-изгодно е да се закупи имот, отколкото да се наема“, коментира пред БГНЕС Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти „Бългериан пропертис“. По думите ѝ покупката остава предпочитан избор, особено за младите хора, тъй като дава перспектива за придобиване на собственост, вместо дългосрочно плащане на наем.

След изключително динамичната изминала година, когато пазарът отбеляза експлозивен ръст на сделките и цените, през настоящата година се наблюдава ясно успокояване. „Пазарът леко се успокои на фона на миналата година, когато имаше изключително бурно развитие“, отбеляза брокерът. Данните от първите месеци показват спад в броя на сделките и забавяне в темпа на поскъпване, но това не се разглежда като негативен сигнал. „Този спад не е чак толкова лоша новина, защото се връщаме към нивата от 2022–2023 година. Пазарът се нормализира и се връща към по-устойчив ритъм на развитие.“

В София средната цена на сключените сделки през първото тримесечие достига около 2700 евро на квадратен метър, като нивата до голяма степен се запазват спрямо края на предходната година. Това потвърждава тенденцията към стабилизиране, макар и на значително по-висока база след сериозния ръст през последните години.

Същевременно пазарът продължава да се характеризира с ограничено предлагане, макар и да се наблюдава известно раздвижване. „Имаме доста пъстра картина и тя зависи от това къде излизат предложения, тъй като предлагането все още е сравнително ниско“, обясни експертът. Новото строителство доминира и формира около 70% от сделките, но паралелно с това се активизира и вторичният пазар. На него се предлагат както по-стари жилища за ремонт, така и нови апартаменти, препродавани на по-ранен етап или напълно обзаведени имоти.

Тази по-голяма разнообразност дава на купувачите нещо, което доскоро липсваше – време и избор. „Хората вече имат по-голямо спокойствие да направят своето решение, да не действат толкова бързо и импулсивно“, посочи Полина Стойкова. Освен това започва да се променя и балансът на пазара. „При вторичния пазар вече има отстъпки от офертните цени, които достигат около 3–5%“, допълни експертът, подчертавайки, че това е знак за по-балансирана среда след години на доминация на продавачите.

Въпросът за евентуален имотен балон остава актуален, но според анализа подобни опасения не са оправдани. „Няма балон, въпреки че цените нараснаха значително. За последните две години те се удвоиха, но в същото време се увеличиха и доходите“, каза тя. Според нея става дума за промяна в икономическата реалност, при която България се доближава до европейските нива както по отношение на цените, така и на доходите.

„Всичко, което се случи като ръст на цените, беше обусловено от реални фактори – икономически растеж, заетост, доходи, достъпно кредитиране и интеграцията ни в Европа“, допълни Полина Стойкова. Именно затова не се очаква рязък спад, а по-скоро постепенно забавяне. „Пазарът се връща към по-нормални темпове, защото ръстове от 20–30% не са устойчиви в дългосрочен план.“

Очакванията са през следващите месеци пазарът да продължи да се движи към по-балансирано състояние, с темпове, близки до средноевропейските. В този контекст основният извод остава непроменен – въпреки по-високите цени, покупката на жилище в България продължава да бъде икономически обосновано решение за голяма част от домакинствата, особено когато се гледа в перспектива.

В ЕС търсенето изпреварва предлагането

Достъпът до жилище в Европа става все по-ограничен, като разходите за наем заемат средно около една пета от бюджета на домакинствата в Европейски съюз. В отделни държави натискът е значително по-голям – например в Гърция делът достига 35%.

Основният двигател на поскъпването остава дисбалансът между търсене и предлагане. По-високите цени на имотите и сравнително скъпото ипотечно финансиране принуждават все повече домакинства да останат на пазара на наеми, особено купувачите на първо жилище.

В същото време предлагането остава ограничено. Данъчни и регулаторни промени охлаждат интереса на собствениците, а изискванията за енергийна ефективност и разходите за обновяване оскъпяват поддържането на жилищата. Ограниченията върху краткосрочните наеми оказват известен ефект, но не водят до съществено увеличение на наличните имоти.

Силното търсене, породено от скъпите жилища, е сред основните фактори за поскъпването. Допълнително влияние оказват и нарастващите разходи за наемодателите, особено за тези с високи кредити, които постепенно се пренасят върху наемателите.